À la rentrée 2026, les copropriétaires doivent composer avec plusieurs évolutions concernant le diagnostic énergétique, la préparation des travaux et l’utilisation des logements. Certaines obligations sont déjà applicables, tandis que d’autres échéances se rapprochent, notamment pour les propriétaires bailleurs. Distinguer ces différents calendriers permet d’éviter les décisions précipitées et de mieux préparer son budget.
Pour un appartement à Saint-Malo ou à Dinard, ces questions concernent aussi bien le confort quotidien que les possibilités de location et les conditions d’une future vente. Nous aidons les propriétaires et les acquéreurs à comprendre leurs conséquences sur un projet immobilier. DPE individuel et collectif, programmation des interventions, financement et locations touristiques : voici les points à examiner pour prendre des décisions éclairées.
Sommaire
- DPE : un calcul modifié en 2026 et une nouvelle évolution en 2027
- DPE collectif et plan de travaux : vérifier les obligations de l’immeuble
- Location des logements énergivores : préparer les prochaines échéances
- Meublés de tourisme : un encadrement renforcé en copropriété
- Rénovation énergétique : construire un financement réaliste
1. DPE : un calcul modifié en 2026 et une nouvelle évolution en 2027
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient utilisé pour convertir l’électricité consommée en énergie primaire dans le diagnostic de performance énergétique est passé de 2,3 à 1,9. Cette modification peut améliorer l’étiquette de certains logements chauffés à l’électricité. Elle ne signifie toutefois pas que leur consommation réelle ou leur facture diminue automatiquement.
Un propriétaire disposant d’un diagnostic encore valable peut obtenir gratuitement une attestation actualisant son classement lorsque cette évolution lui est favorable. Il convient de vérifier le résultat officiel avant de modifier une annonce ou de prendre une décision concernant la location.
Une seconde baisse est prévue au 1er janvier 2027, avec un coefficient ramené à 1,7. Cette échéance est distincte de celle de 2026 et ne doit pas être appliquée par anticipation aux documents actuellement utilisés.
Même lorsqu’un logement gagne une classe, ses défauts d’isolation, les courants d’air ou une ventilation insuffisante peuvent subsister. Le nouveau classement constitue donc une information à intégrer au projet, sans remplacer l’examen technique du bâtiment ni les travaux nécessaires à son confort.
2. DPE collectif et plan de travaux : vérifier les obligations de l’immeuble
L’année 2026 marque également l’extension du DPE collectif aux copropriétés d’au maximum 50 lots. En métropole, l’obligation concerne les bâtiments d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Les ensembles plus importants étaient déjà soumis à cette exigence selon un calendrier progressif.
Ce document évalue l’immeuble dans son ensemble. Il apporte des informations sur ses consommations, ses émissions et les améliorations envisageables. Il ne remplace pas le diagnostic individuel d’un appartement.
Pour passer du constat à la programmation, les copropriétés doivent aussi examiner leur projet de plan pluriannuel de travaux, ou PPPT. Son élaboration est, en principe, obligatoire depuis 2025 pour les immeubles d’habitation de plus de quinze ans, quelle que soit leur taille. Une dispense existe lorsqu’un diagnostic technique global ne révèle aucun besoin de travaux pendant les dix années suivantes.
L’étude et sa présentation sont obligatoires, mais l’assemblée générale peut adopter tout ou partie du projet, ou le refuser. Le plan retenu ne dispense pas des votes nécessaires à la réalisation des interventions.
Avant un achat, demander ces documents aide à comprendre les dépenses susceptibles d’accompagner la propriété du logement.
3. Location des logements énergivores : préparer les prochaines échéances
Pour les bailleurs, les changements de méthode du DPE doivent être rapprochés des exigences de décence énergétique. En France métropolitaine, les logements classés G sont concernés depuis le 1er janvier 2025, lors de la signature d’un bail d’habitation, de son renouvellement ou de sa reconduction tacite.
Les prochaines étapes sont les suivantes :
- À partir du 1er janvier 2028, les logements classés F seront également concernés.
- À partir du 1er janvier 2034, les logements classés E entreront à leur tour dans ce calendrier.
- Pour chaque bien, le classement applicable et la situation du contrat doivent être vérifiés avant une mise en location ou une échéance du bail.
Un appartement énergivore peut nécessiter des interventions privatives, mais aussi des améliorations portant sur la toiture, les façades ou le chauffage commun. Le propriétaire ne maîtrise alors pas seul le calendrier.
La fin de l’année 2026 et l’année 2027 doivent permettre de comparer les scénarios, de consulter les entreprises et de préparer les résolutions d’assemblée générale. Attendre l’échéance réglementaire pour commencer les études expose à des difficultés d’organisation. Les situations particulières et les éventuelles contraintes techniques nécessitent une analyse personnalisée.
4. Meublés de tourisme : un encadrement renforcé en copropriété
Les locations touristiques imposent une autre vérification : l’usage envisagé doit être compatible avec le règlement de l’immeuble. Les textes issus de la loi du 19 novembre 2024 renforcent les moyens d’information et, sous certaines conditions, les possibilités d’interdiction.
Les règlements de copropriété établis depuis le 21 novembre 2024 doivent indiquer explicitement si les meublés de tourisme sont autorisés ou interdits. Pour un règlement plus ancien, une lecture attentive des clauses reste nécessaire.
Lorsque les conditions légales sont réunies, l’assemblée peut modifier ce règlement pour interdire les locations touristiques dans les logements qui ne constituent pas une résidence principale. Cela suppose notamment que le règlement interdise les activités commerciales dans les lots non destinés au commerce. Le vote relève de la double majorité : la majorité des membres du syndicat représentant au moins deux tiers des voix.
Le loueur doit également informer le syndic après la déclaration requise ; celui-ci prévoit un point d’information lors de la prochaine assemblée.
À Saint-Malo comme à Dinard, cette lecture doit être complétée par la vérification des démarches municipales applicables. L’accord de la copropriété ne remplace pas une éventuelle autorisation de changement d’usage.
5. Rénovation énergétique : construire un financement réaliste
Une fois les besoins identifiés, le financement devient déterminant. En 2026, MaPrimeRénov’ Copropriété peut financer 30 % des travaux éligibles pour un gain énergétique d’au moins 35 %, ou 45 % pour un gain d’au moins 50 %. Le plafond de dépenses retenu est de 25 000 euros par logement : il ne correspond pas au montant de la prime versée. Des bonifications peuvent s’ajouter selon le dossier.
L’éligibilité dépend aussi des caractéristiques de la résidence, notamment de la proportion de résidences principales. Un immeuble comprenant de nombreux logements de vacances doit donc vérifier ce point.
Les certificats d’économies d’énergie peuvent soutenir certaines opérations. Pour remplacer une chaudière collective, le raccordement à un réseau de chaleur et les solutions renouvelables doivent être étudiés selon les conditions du dispositif applicable.
Avant de voter, demandez une présentation distinguant :
- Le coût des travaux, des études et de l’accompagnement.
- Les subventions sollicitées et celles effectivement accordées.
- Le reste à charge prévisionnel pour chaque copropriétaire.
- Les possibilités d’emprunt et le calendrier des paiements.
Les cumuls d’aides et les démarches préalables doivent être vérifiés avant tout engagement. Un budget lisible facilite une décision collective et évite de confondre financement espéré et financement sécurisé.
Conclusion : anticiper pour préserver son projet immobilier
La rentrée 2026 invite les copropriétaires à remettre leurs documents et leurs décisions en perspective. Le classement énergétique peut évoluer, mais la préparation des travaux conserve toute son importance. Pour les bailleurs, les échéances de location exigent un calendrier réaliste ; pour les locations touristiques, la conformité dépend à la fois de l’immeuble et des règles municipales.
Le bon point de départ consiste à réunir les diagnostics, le projet de travaux et les derniers procès-verbaux d’assemblée, puis à identifier les questions encore ouvertes. Nous pouvons vous aider à apprécier leurs conséquences sur une vente, un achat ou un projet locatif à Saint-Malo, à Dinard et dans leurs environs, en lien avec les professionnels compétents pour les aspects techniques et juridiques.
