Signer un bail engage le propriétaire et le locataire pour plusieurs années. Avant d’apposer sa signature, chacun doit pouvoir comprendre les conditions de location, les sommes dues et les démarches prévues en cas de difficulté. Depuis octobre 2026, les modèles réglementaires de contrat ont été actualisés pour mieux refléter certaines règles déjà en vigueur.
Les changements concernent notamment les impayés, les coordonnées des parties et, pour certains logements, l’obligation d’occupation à titre de résidence principale. Une nouvelle notice d’information doit également accompagner les contrats concernés depuis le 18 octobre. Ces évolutions ne signifient pas que tous les locataires doivent signer immédiatement un nouveau bail. Voici ce qu’il faut vérifier, selon la date du contrat et la situation du logement.
Sommaire
- Quels contrats sont concernés par les nouveaux modèles ?
- Que prévoit la clause en cas d’impayé ?
- Quand une obligation de résidence principale doit-elle être indiquée ?
- Le numéro de téléphone devient-il obligatoire ?
- Quels documents vérifier avant de signer ?
1. Quels contrats sont concernés par les nouveaux modèles ?
Le décret du 6 juillet 2026 modifie les contrats types utilisés pour les logements loués comme résidence principale. Les nouvelles versions s’appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Elles concernent les locations vides, les locations meublées et les colocations faisant l’objet d’un bail unique.
Le champ d’application mérite attention. Le modèle de location meublée visé par cette réforme ne s’applique pas aux locations saisonnières ni aux baux mobilité, qui suivent leurs propres règles. Un logement occupé dans un autre cadre doit être examiné au regard du contrat approprié.
Pour un bail déjà en cours, l’entrée en vigueur du nouveau modèle ne signifie pas que les parties doivent automatiquement refaire ou signer leur contrat. Il faut distinguer la conclusion d’un nouveau bail, son renouvellement et sa reconduction tacite, qui correspond à sa poursuite automatique dans les conditions prévues par la loi. Le décret vise expressément les contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre.
En cas de doute sur une situation particulière, une agence départementale d’information sur le logement, ou ADIL, peut aider à identifier les règles applicables.
2. Que prévoit la clause en cas d’impayé ?
Les nouveaux modèles font figurer une clause résolutoire relative au défaut de paiement du loyer ou des charges, ainsi qu’au non-versement du dépôt de garantie. Cette clause permet, sous certaines conditions, la résiliation de plein droit du bail lorsque le manquement persiste.
Il faut toutefois distinguer la mise à jour du modèle de la création d’une obligation. L’insertion de cette clause pour ces motifs découle déjà de la loi du 27 juillet 2023 : elle s’applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023. Le décret de 2026 adapte les formulaires réglementaires à cette évolution.
Pour les nouveaux contrats types, la clause relative aux impayés ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Ce commandement est un acte encadré, signifié par un commissaire de justice. Un simple message de relance ne le remplace pas.
La fin du délai ne signifie pas qu’un propriétaire peut expulser lui-même l’occupant : la procédure reste encadrée et l’intervention du juge peut être nécessaire. Des délais de paiement et une suspension des effets de la clause peuvent être accordés par le juge dans les conditions prévues par la loi. Les baux plus anciens doivent être examinés individuellement, notamment au regard de leur date et de leurs clauses.
3. Quand une obligation de résidence principale doit-elle être indiquée ?
Le modèle prévoit une mention spécifique lorsque le logement est soumis à une servitude de résidence principale. Cette règle d’urbanisme peut imposer qu’un logement soit utilisé exclusivement comme résidence principale, dans les conditions prévues localement.
La précision ne concerne donc pas systématiquement tous les logements situés dans une commune où la demande locative est forte. Pour savoir si elle s’applique, le propriétaire doit vérifier la situation du bien et les règles d’urbanisme locales. La mairie ou le service compétent peut orienter cette vérification.
Lorsque le logement est effectivement soumis à cette obligation, le contrat doit l’indiquer. Le locataire est ainsi informé que son occupation doit correspondre à l’usage prévu. Cela peut être déterminant si son projet consiste, par exemple, à utiliser le logement comme pied-à-terre ou pour des séjours occasionnels.
Le modèle prévoit également la possibilité d’une clause de résiliation pour non-respect de cette obligation. Son application obéit à des conditions particulières : elle ne produit notamment effet qu’à l’expiration du délai de mise en demeure fixé par le maire conformément aux textes. Cette disposition ne doit pas être confondue avec la procédure applicable aux impayés.
4. Le numéro de téléphone devient-il obligatoire ?
Les nouveaux formulaires permettent de renseigner le numéro de téléphone portable du bailleur et celui du locataire. En colocation, les coordonnées des colocataires peuvent également être indiquées. Cette rubrique est facultative : les parties peuvent choisir de ne pas la remplir.
Un contact téléphonique peut faciliter les échanges pratiques, par exemple pour convenir d’un rendez-vous ou signaler rapidement une difficulté dans le logement. En cas de retard de paiement, il peut aussi permettre d’engager un dialogue avant que la situation ne s’aggrave.
Pour autant, un appel ou un SMS ne remplace pas automatiquement un document écrit ou un acte formel lorsque la loi impose une procédure précise. C’est notamment le cas du commandement de payer associé à la clause résolutoire pour impayés. Il reste préférable de conserver les échanges importants et de respecter la forme exigée pour chaque démarche.
Avant de communiquer un numéro, chacun peut vérifier à qui il sera transmis et comment il sera utilisé pour la gestion de la location. Les coordonnées indiquées dans le bail doivent par ailleurs rester à jour lorsque les parties souhaitent pouvoir se joindre facilement.
5. Quels documents vérifier avant de signer ?
Le contrat lui-même n’est qu’une partie du dossier. Une notice d’information présente notamment les droits et obligations des parties, les règles relatives au loyer, les garanties et les démarches en cas de litige. Cette notice a été entièrement actualisée par un arrêté du 9 octobre 2026.
Attention aux dates : les nouveaux modèles s’appliquent depuis le 1er octobre, tandis que la nouvelle notice doit être annexée aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 18 octobre 2026. Elle aborde aussi les impayés, la prévention des expulsions et les modalités de sortie du logement.
Avant de signer, prenez le temps de contrôler :
- L’identité des parties et la description du logement ;
- Le montant du loyer, les charges et leurs modalités de paiement ;
- Le dépôt de garantie, les clauses de résiliation et les éventuelles conditions particulières ;
- Les documents annexes requis, dont la notice et les diagnostics applicables.
Le diagnostic de performance énergétique, ou DPE, fait partie des documents à examiner lorsqu’il est requis. Ses informations et les règles de décence énergétique méritent une vérification distincte : leur application dépend notamment du logement, du territoire et de la date concernée. En cas de clause difficile à comprendre, demandez une explication avant de signer.
Conclusion
Depuis le 1er octobre 2026, les modèles de bail pour une résidence principale présentent des clauses et mentions actualisées, notamment sur les impayés, le téléphone et l’éventuelle obligation d’occupation du logement. La clause résolutoire obligatoire pour impayés existait déjà dans la loi : le nouveau formulaire en tient désormais compte.
Depuis le 18 octobre, une notice d’information révisée doit aussi accompagner les contrats concernés. Pour les propriétaires comme pour les locataires, le réflexe est de vérifier la date et le type de bail, puis de lire les clauses et les annexes avant toute signature. Si une situation paraît ambiguë, l’ADIL peut apporter un éclairage adapté au dossier.
