Un logement, même avec un crédit en cours, entre dans votre patrimoine

Un bien acquis par crédit entre dans le patrimoine de l’acquéreur

La Cour de cassation a rappelé dans un arrêt récent que la résidence principale, même achetée à crédit, entrait dans le patrimoine de l'emprunteur. Elle devait donc être prise en considération lors de l’établissement de l'état de sa fortune et de ses capacités de remboursement.

Il est important de souligner que ce n’est pas la totalité de la valeur du bien qui entre dans le patrimoine. C’est la valeur du bien moins le capital restant dû à la banque qui sera pris en compte.

En statuant ainsi, la Cour a rejeté les arguments d'un emprunteur qui justifiait l’arrêt du paiement de ses mensualités de prêt à cause de ses charges de famille trop élevées compte tenu de ses faibles revenus. Par ailleurs, il reprochait à la banque de ne pas avoir joué son rôle de conseil en omettant de l’informer du risque de surendettement qu’il courait en souscrivant cet emprunt.

Le banquier avait conclu en additionnant les revenus et les biens de son client que l'emprunt était raisonnable compte tenu des capacités de remboursement de celui-ci. L'emprunteur, de son côté, soutenait que la maison achetée avec cet emprunt ne pouvait pas être comptée dans son patrimoine pour garantir le remboursement dudit emprunt.

L’acheteur arguait qu’elle n'était pas complètement payée et qu'il ne souhaitait pas réaliser de plus-value à court terme mais bien en faire un logement pérenne pour sa famille. La Cour de cassation l’a débouté en rappelant les règles d’évaluation du patrimoine et de l’état de sa fortune.

Le devoir de conseil de la banque dépend du patrimoine de son client

Concernant le devoir de conseil de la banque vis-à-vis d’un emprunteur, non averti sur les questions financières, celle-ci n’était tenue de faire une mise en garde que dans des conditions précises. C'est le cas si elle constate un risque de surendettement et de dépassements des capacités de remboursement de son client compte tenu du niveau de ses revenus et de la valeur des biens qu’il possède.

Une fois le bien complètement payé, le logement familial entrera dans le patrimoine de l'emprunteur. En attendant cette date, il doit être inclus dans les biens de l’emprunteur sous déduction du capital restant dû à la banque.

La Cour de cassation a jugé que l'augmentation de fortune résultant de cette opération :

• Accroît la capacité de remboursement de l'emprunteur,
• Peut suffire à écarter le risque de surendettement qui justifierait dans ce cas une mise en garde de la banque.

Dans le cas présent, le propriétaire doit soit continuer de rembourser son prêt, soit vendre sa maison pour pouvoir le rembourser.

En savoir plus :

• Taxe foncière et impôts locaux, quelles augmentations ?