Devenir propriétaire pour la première fois est un projet enthousiasmant, mais souvent accompagné de questions financières qui peuvent freiner l’élan. La récente hausse des droits de mutation, que l’on appelle à tort « frais de notaire », inquiète de nombreux acheteurs.
Pourtant, les primo-accédants bénéficient d’un dispositif spécifique qui peut réduire significativement le coût d’acquisition, à condition de bien comprendre les conditions et les situations particulières, notamment lors d’un achat à deux. Un enjeu particulièrement fort à Saint-Malo, où le marché immobilier reste dynamique. C’est dans cette optique que Bizeul Immobilier vous aide à mieux cerner les opportunités qui s’offrent à vous.
Primo-accédant : ce que cela signifie vraiment
Avant de penser avantage fiscal, il faut vérifier que l’on correspond bien à la définition de primo-accédant. Pour être éligible, l’acheteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Autrement dit, il est tout à fait possible d’avoir détenu un bien par le passé, voire un logement locatif, tout en conservant son statut si ce bien n’était pas occupé comme résidence principale récemment.
La notion repose donc davantage sur l’usage du logement que sur le fait d’être ou non propriétaire. Cet élément est essentiel car il conditionne l’accès à l’exonération de la hausse des droits de mutation. À Saint-Malo, où l’achat d’un premier logement représente un investissement important, ce statut peut faire la différence sur l’enveloppe finale.
Hausse des frais de notaire : comment les primo-accédants sont protégés
La loi de finances 2025 permet aux départements de majorer leur part sur les droits de mutation dans l’ancien, passant de 4,5 % à 5 %. Une hausse légère en apparence, mais qui peut représenter plusieurs milliers d’euros sur une acquisition classique.
Bonne nouvelle : les primo-accédants peuvent y échapper. L’augmentation ne s’applique pas lorsqu’il s’agit d’une première acquisition de résidence principale. Le taux reste donc inchangé pour les acheteurs qui répondent à la définition du primo-accédant et qui occupent le bien après l’acquisition.
Dans l’ancien, l’économie réalisée peut être significative. Sur un bien à 250 000 €, éviter la hausse de 0,5 point peut représenter plus de 1 000 € d’économies. Un atout non négligeable pour équilibrer son budget ou anticiper de futurs travaux.
Couples mariés, pacsés, en union libre : qui profite réellement du dispositif ?
Les situations sont simples lorsqu’on achète seul, mais se complexifient lorsque l’acquisition se fait à deux. La question majeure est la suivante : que se passe-t-il si un seul membre du couple est primo-accédant ?
Concubins, Pacs, séparation de biens
Lorsque les acquéreurs achètent en indivision, chacun est taxé selon sa quote-part. Ainsi :
- Si les deux sont primo-accédants, l’intégralité du bien bénéficie du taux inchangé,
- Si un seul l’est, seule sa part est exonérée de la hausse,
- L’autre paie le taux majoré sur sa propre quote-part.
Prenons un exemple schématique : un couple achète un bien à 200 000 € avec une répartition 60/40. Si seule la personne détenant 40 % est primo-accédante, elle bénéficie du taux réduit pour sa part uniquement.
Mariage sous régime communautaire
Pour les couples mariés sous régime de communauté (réduite aux acquêts ou universelle), la logique change radicalement. Le foyer est considéré comme un seul patrimoine. Résultat :
- Les deux doivent être primo-accédants pour profiter de l’avantage,
- Si l’un ne l’est pas, c’est l’ensemble de la transaction qui subit la hausse.
Une nuance importante à connaître, notamment pour les familles recomposées.
Comment optimiser son achat à Saint-Malo ou Dinard
Dans une ville comme Saint-Malo, où les prix reflètent fortement l’attractivité du littoral, chaque point économisé compte. Afin de profiter des frais réduits ne se limite pas à connaître les règles : il faut aussi préparer son dossier et penser stratégie d’achat. Voici quelques leviers utiles pour maximiser vos économies :
1. Vérifier votre éligibilité
- Avez-vous été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années ?
- Le bien acheté sera-t-il occupé comme résidence principale ?
- Si vous achetez à deux, les deux sont-ils primo-accédants ou la différence de statut doit-elle être anticipée ?
2. Constituer un dossier clair
Les justificatifs souvent demandés par les notaires peuvent inclure :
- Bail ou quittances récentes en cas de location,
- Attestation sur l'honneur confirmant l’absence de propriété récente,
- Justificatifs d’hébergement si applicable,
- Offre de prêt mentionnant éventuellement un PTZ.
3. Autres pistes d’économie
- L’achat dans le neuf ou en VEFA permet souvent de profiter de droits d'acquisition plus faibles.
- Le prêt à taux zéro, prolongé, peut alléger encore davantage le financement.
Conclusion
L’exonération de la hausse des droits de mutation constitue une réelle opportunité pour les primo-accédants. Encore faut-il en maîtriser les règles, comprendre l’impact du régime matrimonial ou de l’achat en indivision, et préparer les justificatifs nécessaires avant le passage chez le notaire.
Si vous envisagez d’acheter pour la première fois à Saint-Malo, Dinard ou sur la Côte d’Émeraude, l’accompagnement d’un expert vous permettra d’y voir plus clair et d’éviter les mauvaises surprises. Contactez Bizeul Immobilier pour sécuriser votre projet, optimiser vos frais et concrétiser votre accession dans les meilleures conditions.
