Avec l’entrée en vigueur progressive des dispositions de la loi Climat et Résilience, les logements les plus énergivores, souvent qualifiés de passoires thermiques, font l’objet d’un encadrement de plus en plus strict. Si les restrictions se multiplient pour la location des biens classés F ou G au DPE, de nombreux propriétaires s’interrogent sur l’avenir de la vente de ces logements mal notés.
Est-il encore possible, en 2025, de vendre un bien classé G ? Existe-t-il un risque d’interdiction à court terme ? Quelles sont les obligations à respecter pour mettre ce type de bien sur le marché ? À travers cet article, Bizeul Immobilier, spécialiste de la transaction immobilière à Saint-Malo et Dinard, fait le point sur les règles en vigueur, les impacts d’un mauvais DPE sur une vente, et les solutions envisageables pour les propriétaires confrontés à cette situation.
Qu’est‑ce qu’une passoire thermique ?
Une passoire thermique désigne un logement particulièrement énergivore, c’est-à-dire dont la consommation d’énergie est excessive par rapport à son niveau de confort. Ces biens sont généralement très mal isolés et équipés de systèmes de chauffage, de ventilation ou de production d’eau chaude peu performants. Dans le cadre du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), on parle de passoire thermique pour les logements classés en F ou G, soit les deux plus mauvaises notes.
Concrètement, un logement classé G consomme plus de 420 kWh d’énergie primaire par m² et par an, et émet plus de 80 kg de CO₂ au m². Ces biens représentent un enjeu majeur pour la transition énergétique, car ils participent fortement aux émissions de gaz à effet de serre. Leur présence sur le marché, notamment locatif, est de plus en plus encadrée par la loi.
Que dit aujourd’hui la loi sur la vente des biens classés G ?
Tout d’abord, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) doit être fourni avant même la mise en vente et intégré au dossier de diagnostics techniques (DDT), mentionné dans l’annonce immobilière. Ensuite, depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique réglementaire est également obligatoire pour tout logement classé F ou G, et cette obligation s’étend aux biens classés E dès le 1er janvier 2025.
Quelles sont les obligations pour vendre un bien classé G ?
Il n’existe aucune interdiction légale à la vente d’un logement classé G au DPE. Malgré les restrictions croissantes pour la location, rien n’interdit, à ce jour, à un propriétaire de céder un bien en passoire thermique. Cependant, la loi Climat et Résilience (2021) impose des contraintes d’information importantes.
Afin de vendre un logement classé G (passoire thermique) en 2025, vous devez fournir les éléments suivants :
- Un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : un DPE valide, de moins de 10 ans, doit être annexé au dossier de diagnostics techniques (DDT) et transmis à l’acheteur dès la première visite. Il doit aussi figurer clairement dans l’annonce immobilière, accompagnée de la mention « logement à consommation énergétique excessive » si le bien est en classe F ou G.
- Un audit énergétique réglementaire : imposé depuis le 1er avril 2023 pour les biens classés F ou G en monopropriété (maisons individuelles ou immeubles détenus par un seul propriétaire), et désormais étendu aux logements classés E au 1ᵉʳ janvier 2025 et D en 2034. L’audit doit être réalisé par un professionnel qualifié, indépendant, incluant au moins une visite sur place avec le propriétaire ou son représentant.
L’audit doit contenir au minimum :
- une estimation de la performance avant et après travaux,
- au moins deux scénarios de rénovation (par étapes),
- un chiffrage des coûts,
- les aides financières mobilisables.
Ces obligations visent à fournir une information transparente à l’acquéreur, sans interdire la vente, mais en encadrant strictement l’acte.
Impacts d’un DPE G et intérêt stratégique de la rénovation
La vente d’un bien classé G entraîne aujourd’hui des répercussions importantes à la fois sur le prix, la durée de vente, et la position de négociation du vendeur. De ce fait, il est souvent préférable de rénover le bien immobilier plutôt que de le maintenir en l’état.
En effet, avec une décôte moyenne d’environ 15%, et des disparités pouvant atteindre 25 % selon la localisation, le coût des travaux est la plupart du temps récupéré sur le prix de vente. De plus, les logements énergivorent mettent beaucoup plus de temps à être vendus car ils suscitent moins d’intérêt de la part des acheteurs. Enfin, les acheteurs disposent d’un argument solide pour demander une baisse de prix lorsque le logement est énergivore, ce qui rendra les négociations plus serrées.
Il faut également souligner que de nombreuses aides à la rénovation énergétique sont disponibles en France. Entre les aides du type MaPrimeRénov’, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ainsi que les éventuelles aides régionales, il se pourrait très bien que rénover votre logement soit au final bien plus rentable que de le vendre en l’état.
Conclusion
Bien qu’il n’existe aujourd’hui aucune interdiction de vendre un bien classé G, les contraintes réglementaires imposent une transparence totale vis-à-vis des acheteurs. Diagnostic de performance énergétique, audit obligatoire, mention sur l’annonce… autant d’éléments à anticiper pour éviter toute difficulté lors de la mise en vente. Un logement classé G peut tout à fait trouver preneur, à condition de bien évaluer sa valeur, de maîtriser les obligations légales et, si possible, d’envisager quelques améliorations énergétiques.
Vous êtes propriétaire d’un bien concerné et vous vous interrogez sur la meilleure stratégie de vente ? N’hésitez pas à contacter Bizeul Immobilier. Nos équipes à Saint-Malo et Dinard vous accompagnent dans toutes les étapes de votre projet et vous conseillent pour vendre au mieux, même avec un DPE défavorable.
