La location meublée constitue depuis longtemps un levier d’investissement attractif, notamment grâce au régime fiscal du micro-BIC, apprécié pour sa simplicité et son abattement forfaitaire avantageux. Mais à partir de 2026, les règles du jeu évoluent profondément pour une partie des bailleurs. La baisse significative du plafond de chiffre d’affaires et la réduction de l’abattement viennent modifier l’équilibre économique de nombreuses locations meublées, en particulier dans les zones touristiques.
Pour les propriétaires concernés, ces changements soulèvent de nombreuses questions : suis-je impacté ? Vais-je basculer automatiquement au régime réel ? Est-ce une contrainte ou une opportunité ?
Dans un marché local dynamique comme celui de Saint-Malo et Dinard, bien comprendre ces nouvelles règles est essentiel pour anticiper leurs effets et sécuriser son projet locatif avec l’accompagnement de Bizeul Immobilier.
1. Ce qui change réellement en 2026 pour le micro-BIC
À partir de 2026, la fiscalité des locations meublées de courte durée non classées connaît une transformation majeure. Jusqu’à présent, les bailleurs pouvaient bénéficier du régime simplifié micro-BIC jusqu’à 77 700 € de recettes annuelles, avec un abattement forfaitaire de 50 % qui allégeait l’imposition des revenus locatifs.
Mais avec la réforme issue de la loi dite anti-Airbnb, ces conditions changent profondément pour les meublés non classés. Désormais, le plafond de chiffre d’affaires du micro-BIC est drastiquement abaissé à 15 000 €, et l’abattement appliqué sur les loyers est réduit à 30 %.
Concrètement, cela signifie que les propriétaires qui exploitent une location saisonnière non classée et qui dépassent ce seuil de 15 000 € de recettes devront, d’office, passer au régime réel d’imposition lors de leur déclaration des revenus perçus en 2025 (déclarés en 2026).
Le régime réel implique une comptabilité plus élaborée, mais aussi la possibilité de déduire les charges réelles et d’amortir le bien, ce qui peut parfois réduire l’impôt. Toutefois, pour ceux qui appréciaient la simplicité du micro-BIC, cette bascule constitue un changement de taille dans la gestion fiscale de leur activité locative.
2. Impacts pratiques du passage automatique au régime réel
À partir de 2026, pour les locations meublées de tourisme non classées, le régime micro-BIC ne s’appliquera plus qu’en dessous de 15 000 € de revenus locatifs annuels, avec un abattement forfaitaire ramené à 30 %. Au-delà de ce seuil, le bailleur basculera automatiquement vers le régime réel d’imposition pour les revenus perçus en 2025 et déclarés en 2026.
Ce changement ne se limite pas à une simple modification du mode de calcul de l’impôt. Il entraîne des conséquences concrètes dans la gestion quotidienne de la location meublée, notamment sur le plan administratif et comptable.
Les principales implications pratiques sont les suivantes :
- Obligation de tenir une comptabilité détaillée, contrairement au micro-BIC où les charges sont prises en compte de manière forfaitaire.
- Nécessité de conserver et de justifier l’ensemble des dépenses déduites (factures, contrats, appels de charges, assurances, etc.).
- Déclarations fiscales plus complexes, avec l’établissement d’une liasse fiscale comprenant un compte de résultat et des annexes.
- Recours fréquent à un expert-comptable afin de sécuriser les déclarations et d’éviter les erreurs, ce qui génère un coût supplémentaire, mais déductible.
Le passage au régime réel implique donc une organisation plus rigoureuse et un suivi administratif renforcé. En contrepartie, il ouvre la porte à une optimisation fiscale plus fine, à condition d’anticiper et de bien maîtriser les règles applicables.
3. Les avantages du régime réel pour les bailleurs
Le passage au régime réel d’imposition peut sembler complexe au premier abord, mais il constitue souvent une opportunité fiscale intéressante pour les propriétaires de locations meublées, notamment quand les charges réelles sont importantes.
Sous ce régime, l’administration ne se contente plus d’appliquer un abattement forfaitaire sur vos revenus comme c’est le cas avec le micro-BIC. Vous pouvez déduire l’ensemble des charges réellement engagées dans le cadre de votre activité locative : intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, assurances, charges de copropriété, etc. Cela permet de réduire très significativement, voire d’annuler votre bénéfice imposable.
Un autre avantage majeur réside dans l’amortissement fiscal du bien et du mobilier. Contrairement au micro-BIC, le régime réel permet de pratiquer des amortissements comptables chaque année, ce qui génère une charge fictive qui diminue votre résultat fiscal sans sortie de trésorerie immédiate.
Enfin, lorsque l’ensemble des charges et amortissements dépasse vos recettes locatives, cela peut créer un déficit que vous pouvez reporter sur vos bénéfices futurs, ce qui optimise votre fiscalité à long terme.
4. Solutions pour rester sous micro-BIC ou limiter l’impact fiscal
Avec la réforme de 2026, de nombreux propriétaires de locations meublées non classées verront leur plafond de revenus micro-BIC réduit à 15 000 € par an et l’abattement ramené à 30 %, ce qui rend plus probable le passage automatique au régime réel dès que ce seuil est dépassé.
Pour anticiper cette évolution et préserver éventuellement le régime micro-BIC ou en atténuer les conséquences, plusieurs pistes sont à envisager. Certaines demandent une action proactive avant la déclaration fiscale des revenus 2025 (printemps 2026).
Parmi les stratégies possibles :
- Faire classer son meublé de tourisme : l’option la plus évidente pour continuer à bénéficier d’un plafond plus élevé (77 700 €) et d’un abattement de 50 %, ce qui maintient une fiscalité plus favorable.
- Diversifier le type de location : selon votre marché (courte durée vs longue durée), certaines formes de location (par ex. location longue durée meublée) peuvent conserver des avantages du micro-BIC.
- Adapter sa stratégie de revenus : surveiller et lisser les recettes annuelles pour rester sous les seuils du micro-BIC quand cela est possible.
- Simuler l’impact fiscal : faire des projections annuelles avec un expert comptable pour comparer micro-BIC vs régime réel selon votre situation et vos travaux ou charges prévus.
En combinant ces approches, un bailleur peut réduire l’impact de la réforme et décider en connaissance de cause s’il souhaite privilégier la simplicité du micro-BIC ou tirer parti des opportunités d’optimisation offertes par le régime réel.
Conclusion
Le changement de plafond du micro-BIC en 2026 marque un tournant important pour les propriétaires de locations meublées, en particulier pour les meublés touristiques non classés. Si le passage au régime réel peut sembler plus contraignant, il offre aussi de réelles possibilités d’optimisation fiscale lorsqu’il est bien anticipé. Chaque situation étant différente, il est essentiel d’analyser son niveau de revenus, ses charges et ses objectifs patrimoniaux avant de faire un choix.
À Saint-Malo et Dinard, où la location meublée occupe une place stratégique sur le marché immobilier, ces décisions peuvent avoir un impact significatif sur la rentabilité à long terme. Pour être accompagné dans votre réflexion, sécuriser votre projet et adapter votre stratégie locative à ce nouveau cadre fiscal, n’hésitez pas à contacter Bizeul Immobilier, qui saura vous guider avec une approche personnalisée et locale.
