À partir de 2026, les règles du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) vont profondément évoluer. Le régime fiscal du micro-BIC, jusqu’ici plébiscité pour sa simplicité et son abattement généreux, sera désormais beaucoup plus restrictif. Une réforme portée par la loi « anti-Airbnb » vise à encadrer davantage la location meublée, notamment touristique, et à rééquilibrer le marché locatif.
Entre la baisse des seuils de chiffre d’affaires, la réduction de l’abattement et le passage automatique au régime réel, de nombreux bailleurs devront adapter leur stratégie. À traver cet article, Bizeul Immobilier, vos agences à Saint-Malo et Dinard, vous aide à comprendre les changements à venir et à anticiper les conséquences concrètes sur votre fiscalité et votre rentabilité locative.
LMNP en 2026 : un tournant fiscal majeur
L’année 2026 marque un virage profond pour le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Les dispositifs simples qui ont longtemps favorisé les bailleurs au régime micro-BIC sont fortement cadrés, voire contraints dans certains cas. Le gouvernement, à travers la loi dite « anti-Airbnb », entend limiter les excès de la location touristique en rééquilibrant le régime fiscal.
Concrètement, deux mesures structurantes redéfinissent le paysage fiscal :
- Le plafond de recettes admissible au régime micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés chute drastiquement, passant de 77 700 € à 15 000 €.
- L’abattement forfaitaire intégré au régime micro-BIC est fortement réduit : il passe de 50 % à 30 % pour les locations non classées.
Ces modifications s’appliquent aux loyers perçus en 2025, et seront donc imposés dès votre déclaration de revenus en 2026.
Il est essentiel de noter que tous les meublés ne sont pas concernés de la même façon :
- Les meublés classés, ou ceux bénéficiant d’un classement, conservent des seuils plus élevés et un abattement plus favorable (plafond à 77 700 €, abattement à 50 %).
- En revanche, les logements meublés non classés entrant dans la catégorie touristique représentent la cible principale de cette réforme.
À l’issue, tout bailleur de meublé non classé dont les loyers dépassent 15 000 € devra automatiquement sortir du micro-BIC pour rejoindre le régime réel. L’enjeu : mieux encadrer les locations touristiques et limiter les effets de compétition sur le marché locatif long terme.
Le passage au régime réel : comment ça fonctionne ?
À partir de 2026, certains bailleurs en LMNP seront contraints de quitter le régime micro-BIC pour basculer vers le régime réel, mais ce basculement obéit à des règles précises. Voici comment cela va se dérouler :
Premièrement, la condition déclenchante :
Si vos revenus locatifs issus d’un meublé non classé dépassent 15 000 € (perçus en 2025), vous serez automatiquement soumis au régime réel en 2026 — vous n’aurez donc pas le choix. Les biens classés ou les locations longue durée ne sont pas concernés par ce changement automatique.
Ensuite, vous devez vous intéresser aux modalités pratiques :
- Déclaration du régime réel via la liasse fiscale (formulaires 2031, 2033, annexes liées)
- Tenue comptable rigoureuse : enregistrement des recettes, ventilation des charges, amortissements
- Conservation des justificatifs (factures, devis) pour chaque charge ou investissement
- Option possible en cours d’activité : si vous êtes encore au micro-BIC, vous pouvez « lever l’option » pour passer volontairement au réel
- Renouvellement tacite : l’option pour le régime réel est renouvelée chaque année sans formalité, sauf renonciation explicite
Ce mécanisme impose une discipline comptable accrue, car chaque dépense doit être justifiée pour être déduite. En revanche, il donne plus de marge de manœuvre dans l’optimisation fiscale, notamment via l’amortissement. Le passage s’inscrit dans une logique de transparence renforcée : l’administration souhaite que chaque poste soit tracé avec précision.
Les avantages du régime réel pour les propriétaires
Adopter le régime réel en LMNP à partir de 2026 peut se révéler bien plus favorable que le régime micro-BIC, notamment si vos charges sont importantes. Voici les principaux atouts à retenir :
- Déduction des charges réelles : intérêts d’emprunt, frais de gestion locative, assurances, charges de copropriété, taxe foncière, etc.
- Amortissements du bien, du mobilier et des travaux : vous répartissez la valeur du logement (hors terrain) sur plusieurs années, ainsi que le mobilier et les équipements, ce qui réduit votre base imposable.
- Neutralisation de l’imposition sur les loyers : dans de nombreuses situations, le cumul des charges et amortissements permet de ramener le résultat fiscal locatif proche ou égal à zéro.
- Report des amortissements non utilisés : si une année vous ne pouvez pas utiliser tout l’amortissement (limité par le montant des loyers nets), le reste se reporte sur les années suivantes sans limitation de durée (jusqu’à la revente ou l’arrêt de l’activité).
Au-delà des économies d'impôt, ce régime offre une autorisation de pilotage fiscal plus fine : vous pouvez choisir les travaux ou investissements à réaliser selon leur impact fiscal. En revanche, pour en tirer pleinement bénéfice, il faut une comptabilité rigoureuse et un bon suivi des immobilisations.
Les limites et contraintes du régime réel
Si le régime réel ouvre des possibilités d’optimisation fiscale, il impose aussi un niveau d’exigence non négligeable. D’abord, la gestion comptable devient nettement plus lourde : il faut produire un bilan, un compte de résultat, un tableau d’amortissements, et tenir un fichier d’écritures complet. Le recours à un expert-comptable est quasiment incontournable pour éviter les erreurs, ce qui engendre un coût généralement compensé par les économies fiscales. Le bailleur doit surtout justifier toutes les dépenses retenues — sans factures ou devis, aucune charge ne sera admise en déduction.
Surtout, ce régime perd de son intérêt si vos charges réelles sont faibles : dans ce cas, l’abattement du micro-BIC pouvait s’avérer plus favorable. Le passage au réel vous engage aussi pour une durée minimale (souvent deux ans) avant de pouvoir revenir au régime micro. Enfin, à long terme, certains amortissements peuvent devenir moins intéressants : une fois la dépréciation achevée, la fiscalité sur les loyers peut se durcir, notamment si vous vendez ou réintégrez une taxation sur toute la base locative.
Conclusion
La réforme du LMNP en 2026 marque un tournant pour les propriétaires bailleurs. Si la perte des avantages du micro-BIC peut sembler pénalisante, le régime réel offre en contrepartie une fiscalité plus fine et souvent plus avantageuse pour ceux qui savent en tirer parti. L’essentiel est d’anticiper dès maintenant ce basculement, d’analyser vos revenus locatifs et d’ajuster votre mode de gestion en conséquence. Que vous soyez investisseur confirmé ou nouveau bailleur, une étude personnalisée peut vous aider à faire les bons choix.
Bizeul Immobilier, à Saint-Malo et Dinard, vous accompagne dans l’analyse de votre patrimoine et la mise en place d’une stratégie de location meublée adaptée à votre situation et à vos objectifs. N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus.
