Le LMNP au régime réel : Amortir le bien et le mobilier

Vous souhaitez acheter un appartement à Dinard et le mettre en location ? Alors vous pourriez opter pour une location meublée sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Cependant, il faut connaître la différence entre les différents régimes d’imposition.

Aujourd’hui nous allons vous parler du régime réel et de l’avantage qu’il offre pour amortir votre investissement.

Quels sont les avantages du statut de LMNP ?

Le loueur en meuble non professionnel a le choix entre deux régimes d’imposition lorsque ses revenus locatifs annuels ne dépassent pas 70 000 € :

Le micro BIC (régime général) ;
Le régime réel (sur option).

Si ses revenus locatifs excèdent 70 000 €, le régime réel est alors obligatoire.

Le régime réel vous impose la tenue d'une comptabilité. Il présente l’avantage de vous permettre de déduire les charges réelles liées à l'exploitation du bien et les amortissements du logement et du mobilier. Dans certains cas, les revenus imposables pourront être égaux à zéro.

Si vous choisissez d’être imposé au micro BIC, vous ne pourrez déduire de vos revenus locatifs qu’un abattement forfaitaire de 50 % avec un seuil minimal de 305 €. Dans ce cas, aucune autre charge ne peut être déduite. Le régime micro BIC ne vous permet pas de profiter de l’amortissement comme au régime réel.

Dans les deux cas, les loyers desquels sont déduites les charges forfaitaires ou réelles sont :

Imposés classiquement à l'impôt sur le revenu au barème progressif.

Il est important de rappeler que les avantages du statut de LMNP peuvent se cumuler avec ceux du dispositif Censi-Bouvard lorsque le bien loué se trouve dans une résidence avec gestionnaire et services (étudiants, EHPAD, etc.) En outre, le statut de LMNP n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10 000 €.

Pour mémoire, la location nue :

Est imposée dans la catégorie des revenus fonciers (microfoncier ou réel),
Seules certaines charges sont déductibles au régime réel,
L’abattement forfaitaire est de 30 % au régime micro foncier.

De plus, les loyers sont très souvent plus élevés dans la location meublée que dans la location nue.

Vous pouvez déduire vos charges sur plusieurs années

Après déduction des charges réelles des loyers encaissés dans l’année, l’amortissement du bien et du mobilier peut être déduit du solde s’il est positif. Les bénéfices industriels et commerciaux peuvent ainsi être ramenés à zéro sans toutefois devenir négatifs. Il n’est donc pas possible de créer un déficit imputable sur les autres revenus.

En revanche, le surplus qui n’aurait pas pu être amorti une année est reportable sur les années suivantes sans limitation de durée. Vous pouvez ainsi amortir le prix du bien, du mobilier ainsi que le coût d’éventuels travaux sur le long terme. C’est tout l’avantage de ce statut.

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