La violation du cahier des charges d’un lotissement ne conduit pas toujours à la démolition

Rappel des faits

Un couple fait l’acquisition d’une maison dans le lotissement de la Haute Garonnette. Le lot voisin est acquis quelques années plus tard par une SCI qui y construit un immeuble comprenant six logements et une piscine.

Le couple propriétaire de la maison assigne ensuite la SCI en démolition de l’immeuble pour violation du cahier des charges du lotissement.

La construction ne respecte pas l’article 8 du cahier des charges du lotissement qui limite à un carré de 30 mètres sur 30 mètres la base de la construction. Mais les juges de la Cour d’appel notent que celui-ci n’interdit pas les constructions collectives et autorise même la construction d’un bâtiment important sur le lot en question.

Par ailleurs, les juges indiquent que l’immeuble ne modifie pas la vue dont le couple bénéficie, le bâtiment étant positionné en retrait par rapport à leur villa. La situation n’occasionne qu’un ressenti négatif en raison de la présence d’un immeuble collectif en lieu et place de l’ancienne villa et n’est donc pas « objectivement préjudiciable ».

La Cour d’appel conclut que la demande du couple est totalement disproportionnée. Il la rejette dans la mesure où l’immeuble s'inscrit dans l’esprit du lotissement et n’occasionne aucun vis-à-vis, ni aucune perte de vue.

La violation du cahier des charges sera néanmoins sanctionnée par l’octroi de dommages-intérêts.

La Cour de cassation n’a pas prononcé la démolition

Au final, la Cour de cassation a confirmé l’arrêt de la Cour d’appel. Traditionnellement, une construction qui viole le cahier des charges du lotissement est sanctionnée par la Cour de cassation par la démolition sans que le demandeur n’ait à justifier d’un quelconque préjudice.

Pour la première fois, la démolition d’une construction contrevenant au cahier des charges n’a pas été demandée par la Cour de cassation. Cette sanction a été jugée disproportionnée compte tenu de son intérêt pour le créancier et du coût de la démolition pour le débiteur.

Le juge a fondé son raisonnement sur la proportionnalité pour sanctionner le contrevenant au cahier des charges. C'est ce qu'il fait habituellement lorsqu’il refuse de prononcer la démolition d’une habitation hors lotissement si ses conséquences sur la vie privée et le domicile des occupants sont trop importantes par rapport au préjudice causé aux tiers.