Le déficit foncier constitue un levier fiscal méconnu mais redoutablement efficace pour les propriétaires bailleurs souhaitant réduire leur imposition. En permettant de déduire certaines charges des revenus fonciers, voire du revenu global sous conditions, ce mécanisme peut générer des économies substantielles. Son intérêt est renforcé en période de travaux, notamment de rénovation énergétique, où les plafonds de déduction sont temporairement augmentés.
Afin d’en profiter, encore faut-il comprendre les règles qui encadrent ce dispositif, les types de charges éligibles et les régimes fiscaux compatibles. Bizeul Immobilier, expert du marché immobilier à Saint-Malo et Dinard, vous propose un tour d’horizon complet du déficit foncier, afin d’en saisir les atouts et de l’intégrer intelligemment à votre stratégie patrimoniale.
Comprendre le déficit foncier : définition et conditions d’éligibilité
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal permettant aux propriétaires bailleurs de réduire leur imposition lorsque les charges liées à un bien immobilier locatif excèdent les revenus qu’il génère. Ce dispositif s’applique exclusivement aux logements loués non meublés, relevant du régime réel d’imposition. Il est donc essentiel que le propriétaire opte pour ce régime, soit de plein droit si les revenus fonciers dépassent 15 000 € annuels, soit sur option pour trois ans si les revenus sont inférieurs à ce seuil.
Pour bénéficier du déficit foncier, plusieurs conditions doivent être remplies. Le bien concerné doit être destiné à l’habitation et loué vide. De plus, le propriétaire s’engage à maintenir la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit sur le revenu global. Les charges déductibles incluent notamment les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration, à l’exclusion des travaux de construction ou d’agrandissement.
Ce dispositif offre ainsi une opportunité d’optimisation fiscale, tout en incitant les propriétaires à entretenir et améliorer leur patrimoine immobilier. Il est particulièrement pertinent dans des zones attractives comme Saint-Malo et Dinard, où la demande locative est soutenue.
Régime micro-foncier ou régime réel : quel choix pour votre investissement ?
En tant que propriétaire bailleur, le choix entre le régime micro-foncier et le régime réel d'imposition est déterminant pour optimiser votre fiscalité. Chaque régime présente des avantages spécifiques selon votre situation.
Le régime micro-foncier s'applique automatiquement si vos revenus locatifs bruts annuels n'excèdent pas 15 000 € et que vos biens ne bénéficient pas de dispositifs fiscaux particuliers. Ce régime offre une simplicité administrative : vous déclarez le montant brut des loyers perçus, et l'administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30 %, censé couvrir l'ensemble des charges. Ainsi, seuls 70 % des revenus sont imposés, sans nécessité de fournir de justificatifs pour les charges.
Le régime réel, quant à lui, permet de déduire les charges réelles engagées, telles que :
- Les intérêts d'emprunt.
- Les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration.
- Les primes d'assurance.
- Les taxes foncières.
- Les frais de gestion locative.
Ce régime est obligatoire si vos revenus locatifs bruts dépassent 15 000 € par an. Il est également accessible sur option si vos revenus sont inférieurs à ce seuil, avec un engagement de trois ans.
Comment choisir ? Si vos charges réelles sont inférieures à 30 % de vos revenus locatifs, le régime micro-foncier est généralement plus avantageux en raison de sa simplicité. En revanche, si vous engagez des dépenses importantes, notamment pour des travaux ou des intérêts d'emprunt, le régime réel vous permettra de déduire ces charges et, le cas échéant, de générer un déficit foncier imputable sur votre revenu global.
Quelles sont les charges déductibles en 2025 ?
Dans le cadre du régime réel d'imposition, les propriétaires bailleurs peuvent déduire de leurs revenus fonciers un ensemble de charges, permettant ainsi de réduire leur base imposable. Ces déductions concernent principalement :
- Travaux d'entretien et de réparation : interventions visant à maintenir ou remettre en état le bien sans en modifier la structure (ex. : réfection de toiture, peinture, remplacement de chaudière).
- Travaux d'amélioration : améliorations apportant un confort supplémentaire sans transformer la structure du logement, tels que l'installation d'un système de chauffage central ou la rénovation de la salle de bain.
- Frais de gestion et d'administration : honoraires versés aux agences immobilières, rémunérations des gardiens ou concierges, frais de syndic, etc.
- Primes d'assurance : assurances couvrant les risques liés au bien immobilier (multirisque habitation, loyers impayés, etc.).
- Taxes foncières : impôts locaux non récupérables auprès du locataire.
- Intérêts d'emprunt : intérêts versés dans le cadre de prêts contractés pour l'acquisition ou la rénovation du bien.
- Provisions pour charges de copropriété : avances versées pour couvrir les dépenses courantes de la copropriété.
Il est essentiel de noter que les travaux de construction, reconstruction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles, car ils modifient la structure du bien. Pour bénéficier de ces déductions, il est impératif de conserver tous les justificatifs (factures, devis, etc.) et de s'assurer que le bien est loué nu (non meublé) pendant au moins trois ans.
Calculer et optimiser votre déficit foncier
Le calcul du déficit foncier repose sur une méthode précise. Il s'agit de soustraire l'ensemble des charges déductibles de vos revenus fonciers bruts. Les intérêts d'emprunt sont déduits en priorité. Si le total des charges excède les revenus, un déficit est constaté. Ce déficit peut être imputé sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. En cas de dépenses liées à des travaux de rénovation énergétique visant à améliorer la performance du logement, ce plafond est porté à 21 400 € jusqu'au 31 décembre 2025, sous certaines conditions.
L'excédent de déficit non imputé sur le revenu global peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Il est essentiel de conserver tous les justificatifs des charges déclarées (factures, devis, etc.) pour répondre à d'éventuelles demandes de l'administration fiscale. Une gestion rigoureuse de ces éléments vous permettra d'optimiser votre fiscalité tout en respectant les obligations légales.
Conclusion
Le déficit foncier offre une opportunité fiscale précieuse pour les propriétaires qui engagent des travaux ou supportent des charges importantes sur leurs biens locatifs. Bien utilisé, il permet non seulement de réduire sa facture d’impôts, mais aussi de valoriser son patrimoine immobilier dans la durée. Néanmoins, pour en tirer pleinement parti, il est crucial de respecter certaines conditions, de choisir le bon régime fiscal et de conserver tous les justificatifs nécessaires.
Chaque situation étant unique, un accompagnement personnalisé est souvent indispensable. Pour tout projet d’investissement locatif ou de rénovation à Saint-Malo ou Dinard, n’hésitez pas à contacter Bizeul Immobilier. Nos équipes vous guideront pour optimiser votre fiscalité tout en sécurisant vos démarches.
