Accompagner un proche dans l’acquisition d’un logement neuf ou d’un projet de rénovation énergétique est une opportunité inédite. Grâce au nouveau dispositif fiscal introduit dans la loi de finances 2025, il est désormais possible d’effectuer une donation exonérée de droits à condition de respecter plusieurs critères.
Chez Bizeul Immobilier, agences immobilières à Saint-Malo et Dinard, nous savons que chaque projet immobilier est unique : c’est pourquoi il est important de bien comprendre les règles, les plafonds, les usages autorisés et les délais concernés. Avant de vous engager, passons en revue ce qu’il faut absolument retenir — et ce qui relève plutôt du mythe.
1. Une exonération inédite pour soutenir l’immobilier neuf
Le nouveau dispositif instauré par la Loi de finances pour 2025 vise à encourager l’achat de logements neufs, ou la rénovation énergétique, en offrant une exonération temporaire des droits de donation. L’avantage est accordé aux dons d’argent effectués entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.
Concrètement, un parent, grand-parent ou même un oncle/tante (sous certaines conditions) peut transmettre des fonds à un enfant, petit-enfant ou neveu/nièce, sans droits de donation, à condition que ces sommes soient destinées à l’achat d’un logement neuf, en VEFA, ou à des travaux de rénovation énergétique.
L’idée : relancer la construction et faciliter l’accession à la propriété dans des zones dynamiques — ce qui peut tout particulièrement trouver un écho localement à Saint-Malo ou Dinard, où l’immobilier neuf reste un enjeu. Mais attention : pour profiter de cette exonération, le cadre reste strict — la chronologie, l’usage, la destination des fonds doivent être respectés à la lettre.
Ainsi, avant de se lancer, il est essentiel de bien vérifier la période d’application, la nature du bien et l’affectation des fonds. Une mesure attractive… mais bien conditionnée.
2. Plafonds, bénéficiaires et conditions d’éligibilité
Le dispositif d’exonération mis en place par la loi de finances 2025 permet d’aider financièrement un proche pour l’achat d’un logement neuf — mais sous des conditions strictes. Ainsi :
- Le plafond par donateur est fixé à 100 000 € : c’est le montant maximal qu’un parent, grand-parent ou arrière-grand-parent peut donner sans droits de donation.
- Le plafond total pour un bénéficiaire est de 300 000 € pour l’ensemble des dons exonérés en vue d’un même projet immobilier.
- Le donateur doit être un ascendant (parent, grand-parent, arrière-grand-parent) ou, en l’absence de descendance directe, un oncle ou une tante pour un neveu ou nièce.
- Le bénéficiaire doit utiliser l’argent dans un délai de 6 mois pour l’achat d’un logement neuf ou des travaux de rénovation énergétique, puis occuper ou louer ce bien comme résidence principale pendant au moins 5 ans.
En résumé : avant de mobiliser ce levier, il est indispensable de vérifier que tous ces repères (montants, profil donateur-donataire, usage du bien) sont bien respectés. Sinon, l’exonération peut être remise en cause.
3. Quels biens et usages sont concernés ?
Le dispositif d’exonération pour les donations destinées à l’achat immobilier ne s’applique pas à tout type de bien ou d’usage. Il convient de vérifier précisément que le projet « don + achat » respecte bien les conditions suivantes :
Biens éligibles
- Logement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), ou bien un bien ancien faisant l’objet de travaux de rénovation énergétique.
- Le logement doit être soit occupé par le bénéficiaire comme résidence principale, soit mis en location à usage d’habitation principale pendant au minimum 5 ans.
- L’argent de la donation doit être affecté au financement de cet achat ou des travaux dans un délai de 6 mois après le versement, sauf accord contraire.
Biens exclus ou usages interdits
- Ne sont pas éligibles : les résidences de services (EHPAD, étudiants), les achats via une SCI ou les logements auto-construits.
- En cas de location : il est interdit de louer le logement à un membre de son propre foyer fiscal.
En pratique, cette mesure ouvre la voie à un véritable levier pour l’accession à la propriété ou l’investissement locatif dans le neuf, mais elle reste conditionnée à un usage concret et durable du bien. Pour un projet en région comme à Saint-Malo ou Dinard, bien choisir le type de bien et respecter les engagements d’utilisation sont essentiels pour bénéficier de l’exonération dans les règles.
4. Cas particuliers : usufruit, indivision et non-respect des règles
Le dispositif d’exonération pour les donations visant l’achat d’un logement neuf ou en VEFA ne se limite pas aux sollicitations « classiques » plein-propriété : il couvre également certains montages ou scénarios particuliers, mais sous conditions strictes.
Montages autorisés
- Il est possible de recevoir l’usufruit d’un logement neuf ou en VEFA, à condition que ce bien soit affecté à votre résidence principale ou soit loué à usage d’habitation principale.
- De même, l’acquisition en indivision d’un bien neuf ou en VEFA peut être éligible, si les règles d’usage (résidence principale ou location hors foyer fiscal) sont respectées.
Risques et sanctions en cas de non-respect
- Si vous ne respectez pas les conditions d’usage — par exemple en louant le logement à un membre de votre foyer fiscal — l’exonération peut être remise en cause.
- Le non-respect des délais d’affectation (6 mois pour engager l’achat ou les travaux) ou de détention (minimum 5 ans) expose à la récupération des droits de donation non payés, majorés d'intérêts de retard.
- Attention aussi aux exclusions : l’achat d’un terrain à bâtir suivi d’une construction pour résidence principale ne relève pas de l’exonération.
En résumé, si l’usufruit ou l’indivision offrent des pistes intéressantes dans une stratégie immobilière ou patrimoniale — notamment pour un patrimoine dans les zones dynamiques comme Saint-Malo ou Dinard — elles doivent être mises en place avec rigueur. Une erreur de montage ou d’usage peut remettre en cause l’allègement fiscal escompté.
Conclusion
Le dispositif de donation exonérée pour l’achat d’un logement neuf ou pour des travaux de rénovation énergétique est une réelle opportunité pour optimiser votre projet immobilier et transmettre un patrimoine tout en limitant les coûts fiscaux. Toutefois, les conditions sont strictes : usage, délais, type de bien, locataires, tout doit être respecté.
Pour bénéficier pleinement de cette mesure sans risque, vous avez tout intérêt à faire appel à des experts. N’hésitez pas à contacter Bizeul Immobilier : nos équipes se tiennent à votre disposition pour vous accompagner à chaque étape afin de sécuriser votre investissement et éclairer votre choix.
