La raison profonde pour laquelle une banque refuse d’octroyer un crédit immobilier est la mauvaise qualité du dossier du point de vue du risque de non-remboursement. Sachant cela, voici les erreurs à ne pas commettre si vous voulez acheter votre appartement à Saint-Malo sans souci.
Pourquoi une banque refuse un crédit immobilier ?
Même si les organismes prêteurs ont des politiques commerciales différentes, l’octroi d'un prêt immobilier répond à des règles communes à tous ces établissements. La première d'entre elles est de se conformer aux dernières recommandations émises par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).
Le HCSF a dévoilé le 1er janvier 2022 ses nouvelles règles à destination des banques :
- Le taux d'endettement assurance incluse ne doit pas dépasser 35 % des revenus avant impôts ;
- La durée de remboursement doit se limiter à 25 ans (27 ans en cas d'amortissement différé).
En plus de ces règles générales, les banques étudient le dossier du candidat emprunteur pour s’assurer que celui-ci a une situation financière stable, des revenus réguliers et évolutifs et un reste à vivre suffisant.
Afin de convaincre une banque de vous octroyer un prêt, il est donc primordial de commencer par vous assurer que le budget sur lequel vous tablez respectera le taux d’endettement et la durée d’emprunt maximaux.
Toutefois, il y a une marge de manœuvre laissée aux banques. Celles-ci peuvent accepter environ 20 % de dossiers ayant un taux d’endettement de plus de 35 % (37 % au maximum). Parmi ces dossiers, 80 % doivent être réservés à l’achat d’une résidence principale dont 30 % pour les primo-accédants. Cependant, il faudra avoir une épargne solide et des revenus confortables afin de pouvoir augmenter votre taux d’endettement.
En règle générale, il vaut mieux viser un taux d'endettement total sur tous vos emprunts compris entre 33 et 35%.
L’importance de l’apport
L'apport est également un point important pour les banques puisqu’il absorbe a minima les frais annexes de l’acquisition qui ne seraient pas couverts en cas de revente prématurée du bien pour défaut de paiement.
Le montant de cet apport exigé par les organismes financiers est généralement d’au moins 10% du prix d'achat du bien immobilier. À noter qu’un apport important permet d’obtenir de meilleures conditions de crédit.
Bien que de plus en plus rares, les prêts sans apport qui permettent de financer 100 % voire 110 % du prix du bien sont encore parfois accordés aux primo-accédants ayant une situation particulièrement stable, aux hauts revenus et avec une épargne conséquente.
Pour obtenir votre prêt immobilier, il est donc préférable de compter avec une épargne équivalente à plus de 10% du prix du bien. En effet, est préférable d’avoir assez de fonds pour verser l’apport sans que votre épargne ne tombe à zéro.
Votre situation financière et professionnelle
Pour ce qui est de votre situation professionnelle, les banques apprécient les emplois en CDI avec de l’ancienneté et la stabilité des revenus mais aussi les travailleurs indépendants qui ont de l’ancienneté et peuvent prouver qu’ils ont les reins solides.
En revanche, les demandeurs en CDD et les indépendants n’ayant pas deux bilans à fournir sont nettement désavantagés et s’exposent généralement à un refus de prêt.
Pour finir, votre situation financière doit être irréprochable. Les dépenses excessives, les découverts trop fréquents et les incidents de paiement sont des points rédhibitoires pour les banques.
Comme vous pouvez le constater, obtenir un prêt immobilier demande une situation financière stable, une bonne capacité à épargner et de définir un budget raisonnable. Sachez qu’il est également possible de coupler le prêt bancaire avec des aides de l’État tels que le prêt à taux zéro (PTZ). Si vous souhaitez en savoir plus sur les aides au financement et ainsi pouvoir devenir propriétaire, contactez-nous et nous saurons vous conseiller au mieux.
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