Avant de signer un bail de location à Saint-Malo, il est primordial de s’assurer que tous les documents soient présents et authentiques. Les bailleurs comme les candidats sont exposés à des situations délicates : dossiers incomplets, justificatifs falsifiés, informations difficilement vérifiables… Pour éviter les mauvaises surprises et garantir une relation locative sans souci, il est indispensable de savoir quels documents demander et comment les analyser avec rigueur.
Dans cet article, Bizeul Immobilier fait le point sur les pièces à examiner en priorité, les signaux d’alerte à repérer, ainsi que les documents strictement interdits par la loi. Un guide utile pour protéger son investissement, choisir un locataire fiable et louer son bien en toute confiance.
Pourquoi le contexte actuel renforce l’importance d’un bon dossier locatif
Le marché locatif en France traverse aujourd’hui une période de forte tension : l’offre de logements à louer s’effrite, tandis que la demande reste élevée. Cette raréfaction s’explique notamment par l’augmentation des taux d’intérêt, qui freine l’accès à la propriété, incitant davantage de ménages à rester locataires. De plus, les contraintes réglementaires (comme l’interdiction de louer certains logements très mal isolés) réduisent encore le parc disponible.
Dans ce contexte, les candidats à la location sont de plus en plus nombreux à postuler pour un nombre limité de logements. Résultat : les propriétaires (ou agences) disposent d’un avantage marqué, mais la pression reste forte pour choisir un locataire sérieux. D’où l’importance d’exiger un dossier complet, sérieux et vérifié, et cela autant pour protéger le bailleur que pour garantir un processus équitable.
Les justificatifs incontournables à demander au locataire
Pour sécuriser la location, notre agence immobilière exige un dossier locatif complet, tout en respectant strictement les documents que la loi nous autorise à demander. Voici les justificatifs essentiels que nous demandons :
- Pièce d’identité en cours de validité : carte nationale d’identité, passeport ou titre de séjour, avec photo et signature.
- Justificatif de domicile : dernière quittance de loyer, facture d’eau/électricité/gaz de moins de 3 mois, attestation d’assurance habitation récente, ou dernier avis de taxe foncière/titre de propriété.
- Justificatifs de situation professionnelle : contrat de travail, attestation de l’employeur, ou, pour un indépendant, un extrait d’immatriculation (K-bis), un justificatif d’activité, etc.
- Preuves de revenus / ressources : trois derniers bulletins de salaire pour un salarié, ou pour un travailleur indépendant, bilans comptables ou attestations de revenus ; pour les retraités, bulletins de pension ou justificatifs d’allocations.
- Dernier avis d’imposition (ou de non-imposition) : ce document permet de vérifier la cohérence des revenus déclarés.
En demandant ces justificatifs, conformément à la réglementation nous nous assurons d’apprécier la solvabilité réelle du candidat locataire tout en respectant la législation.
À éviter : les demandes abusives : ce que la loi interdit au bailleur
Avant toute chose, il est essentiel de rappeler qu’en vertu du Décret n°2015‑1437 du 5 novembre 2015 (modifiant la Loi du 6 juillet 1989), un bailleur ou un agence immobilière ne peut réclamer que les documents explicitement autorisés. Tous les autres sont interdits, y compris ceux qui pourraient sembler « rassurants » pour le propriétaire. Cela vise à protéger la vie privée du candidat locataire et à garantir l’équité des procédures.
Voici une liste non-exhaustive des documents qu’un bailleur ne doit pas exiger :
- Copie de relevés de compte bancaire ou postal, ou tout document bancaire (RIB, relevé de compte, autorisation de prélèvement automatique).
- Carte Vitale ou attestation de sécurité sociale, ou tout justificatif relatif à la couverture sociale.
- Extrait de casier judiciaire.
- Dossier médical ou tout document relatif à l’état de santé du candidat.
- Documents relatifs à la vie privée ou au statut matrimonial : contrat de mariage, certificat ou attestation de concubinage / PACS, jugement de divorce, attestation de vie commune, livret de famille…
- Attestation d'emploi dans les cas où le candidat est déjà en mesure de fournir un contrat de travail + les trois derniers bulletins de salaire.
- Chèque de réservation, dépôt d’argent ou demande de somme quelconque avant signature du bail.
En cas de demande abusive d’un document interdit, un bailleur s’expose à une amende pouvant atteindre 3 000 €, et jusqu’à 15 000€ s’il s’agit d’une personne morale (agence immobilière par exemple).
Comment vérifier l’authenticité des justificatifs (identité, domicile, revenus)
Avant de signer un bail, la vérification de l’authenticité d’un dossier locataire est indispensable. Cette étape limite les risques d’impayés, de faux documents ou de déclarations inexactes. Si un propriétaire peut effectuer lui-même les principaux contrôles, une agence immobilière dispose d’outils, d’habitudes de vérification et d’une expérience terrain qui permettent d’identifier plus facilement les incohérences ou les documents falsifiés.
Pour la carte d’identité, la pièce fournie doit être en cours de validité, comporter photo et signature, et correspondre parfaitement au nom figurant sur les autres pièces du dossier. Pour le justificatif de domicile, il faut s’assurer que l’adresse indiquée est cohérente avec la situation du candidat : quittance de loyer, facture d’énergie récente, avis de taxe foncière, etc.
L’analyse des ressources financières demande une attention particulière. Il faut de vérifier la cohérence entre les bulletins de salaire, l’avis d’imposition ou, pour un travailleur indépendant, les bilans comptables. C’est précisément le type de contrôle où une agence expérimentée repère rapidement les anomalies de format, de dates, de montants ou de présentation.
Pour sécuriser l’évaluation, il est recommandé de demander les trois derniers bulletins de salaire, le dernier (ou avant-dernier) avis d’imposition, et, si nécessaire, des justificatifs complémentaires (retraite, allocations, revenus fonciers…).
Enfin, en cas de doute sur un document fiscal, il est possible de procéder à des vérifications officielles ou d’utiliser les services de l’administration pour confirmer l’authenticité de l’avis d’imposition.
Conclusion
Vérifier un dossier locataire n’est pas une simple formalité : c’est une étape essentielle pour sécuriser la location, réduire les risques d’impayés et instaurer une relation de confiance durable. En contrôlant la cohérence des documents, en restant vigilant face aux incohérences et en s’assurant de respecter la réglementation, un propriétaire peut déjà limiter les risques. Cependant, confier cette mission à une agence immobilière comme Bizeul Immobilier offre un niveau de sécurité supérieur, grâce à une expertise quotidienne et une connaissance précise des fraudes les plus courantes.
Si vous souhaitez un accompagnement dans la gestion locative de votre bien, contactez Bizeul Immobilier. Nos équipes à Saint-Malo et Dinard vérifient chaque dossier avec rigueur, vous conseillent et vous accompagnent étape après étape.
Votre tranquillité d’esprit, c’est notre priorité.
