Le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir de la prescription biennale

En tant que syndic à Saint-Malo, nous nous intéressons aujourd’hui aux délais de prescriptions applicables lorsque des travaux sont effectués par un syndicat de copropriétaires. La Cour de cassation, dans son arrêt rendu le 28 septembre 2022, a indiqué qu’un syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir de la prescription biennale de l'action des professionnels lorsqu’il fait exécuter de travaux. Pourquoi ?
 

La prescription biennale de l’action des professionnels

La prescription biennale (2 ans) est un des nombreux avantages dont peuvent bénéficier les consommateurs. En effet, le Code de la Consommation dans son article L 218-2 précise que « l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans ».
 
Ainsi, ce texte est très souvent utilisé pour faire échouer au tribunal une action en paiement tardive d’un artisan ou d’une entreprise. Pour pouvoir bénéficier de la protection de ce texte de loi, le débiteur doit néanmoins démontrer qu’il n’a pas agi dans le cadre de son activité professionnelle.
 
Cette prescription biennale peut notamment être appliquée à certains particuliers qui font l’objet d’une action en recouvrement de créance par un professionnel du secteur de l’immobilier et du bâtiment.
 
La Cour de cassation a été amenée à se prononcer le 28 septembre 2022 sur l'applicabilité de la prescription biennale (article L 218-2) dans le cas de la réalisation de travaux par une entreprise ou un artisan pour le compte d’une copropriété et donc de son syndicat des copropriétaires.
 

L’arrêt de la Cour de cassation sur l’application de l’article L218-2 à une copropriété

Selon le Code de la consommation, un consommateur est une personne physique qui agit en dehors du cadre de son activité professionnelle quelle qu’elle soit. Et une personne morale est dite non professionnelle lorsqu’elle n'agit pas à des fins professionnelles.
 
La différence de statut juridique entre une personne morale réputée non professionnelle et un consommateur ne les place pas dans une situation analogue dans le cadre de l’article L218-2 du Code de la consommation.
 
La Cour de cassation a rappelé qu’à l’inverse d’une personne physique, un syndicat de copropriétaires dispose de trois organes distincts dont le fonctionnement est défini par un règlement de copropriété : 
  • Le syndic ;
  • Le conseil syndical ;
  • L’assemblée générale des copropriétaires.
 
Dès lors, la Cour de cassation a jugé qu’un syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir de l'article L. 218-2 du Code de la consommation qui prévoit la prescription biennale de l'action des entreprises, puisque le syndicat agit en tant que professionnel.
 
Cet arrêt rendu le 28 septembre 2022 consacre le régime juridique applicable. Ainsi, la prescription biennale ne peut être opposée par une copropriété à une entreprise ou un artisan qui laisse passer le délai de deux ans avant d’introduire en justice une action en paiement de travaux. Dans ce cas, c’est la prescription quinquennale (5 ans) qui s’applique.
 
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