Tout savoir sur la révision du loyer d'un local commercial
Si vous êtes en train d'occuper ou envisagez de louer un local commercial à Saint-Malo pour votre boutique, restaurant ou atelier, vous vous posez probablement des questions relatives au loyer commercial. Dans cet article, nous allons explorer tout ce que vous devez savoir sur l'augmentation du loyer d'un bail commercial.
Augmentation du loyer d’un bail commercial : ce que vous devez savoir avant de signer
Dans le domaine de l'immobilier commercial, le loyer de base est généralement laissé à la discrétion du bailleur (le propriétaire du local) et peut être fixé avec ou sans l'avis du locataire. Cependant, ce montant peut être négocié lors de la signature du bail commercial.
Une fois que votre entreprise est installée dans le local, le propriétaire peut légalement demander une révision du bail tous les trois ans, qui est soumise à un plafonnement des loyers commerciaux.
Il est important de noter qu'une "clause recette" dans le bail commercial signifie que les deux parties ont décidé de lier entièrement le loyer au chiffre d'affaires de l'entreprise. Dans ce cas, le statut de bail commercial n'est plus applicable et le locataire ne peut pas faire appel à une autorité pour trancher en cas de litige sur la légalité de la renégociation.
À noter : Le contrat de bail commercial, également appelé « bail 3-6-9 », permet la révision du loyer et la possibilité de résiliation tous les trois ans.
Le calcul de révision d’un loyer commercial
Lors de la révision du bail commercial, le bailleur peut augmenter le loyer en utilisant l'Indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) si le locataire exerce une activité commerciale ou artisanale, ou en se basant sur l'Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) s'il exerce une activité industrielle.
En pratique, le bailleur peut calculer le loyer commercial en utilisant la formule suivante :
- (Montant du loyer) x (dernier indice publié au moment de la révision) / (indice de référence lors de la fixation initiale).
Il est illégal d’augmenter le loyer au-delà du montant obtenu avec le calcul d’indexation de loyer de bail commercial.
Le déplafonnement de loyer d’un bail commercial
Le gouvernement français a voté une nouvelle loi sur l'encadrement des baux commerciaux le 23 septembre 2022. Cette loi s'applique aux révisions de loyer et limite les pourcentages de variation de loyer pour les PME, qui sont définies comme des entreprises de moins de 250 salariés avec un chiffre d'affaires inférieur à 50 millions d'euros.
En revanche, pour les autres entreprises (non PME), la variation du loyer ne peut dépasser une augmentation de 10% des loyers de l'année précédente.
Il est important de noter que le plafonnement peut être rendu caduc dans deux situations spécifiques, permettant ainsi au bailleur de demander une augmentation de loyer. Ces deux situations sont :
- La déspécialisation, c'est-à-dire un changement d'activité principale au sein des locaux occupés.
- Une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entraînant une hausse de la valeur locative supérieure à 10% et qui est favorable au commerce du locataire. Par exemple, si une nouvelle rue très passante est construite à l'angle du commerce, si la population de la zone connaît une hausse significative, ou si cela a un impact réel sur le chiffre d'affaires du locataire.
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