Le déficit foncier pour optimiser le dispositif Pinel

Lorsque vous investissez en loi Pinel, vous avez le droit à une réduction d’impôts en fonction de votre investissement. Ce que peut de personnes savent, c’est qu’il est possible d’aller encore plus loin dans la défiscalisation en créant ce qu’on appelle un déficit foncier. Si vous souhaitez acheter un appartement à Saint-Malo et profiter du déficit foncier, alors contactez-nous !

Rappel des grandes lignes du dispositif Pinel

Dans le cadre du dispositif Pinel créé en 2014, les investisseurs locatifs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôts. À condition que le bien immobilier acquis remplisse un certain nombre de conditions notamment concernant sa performance énergétique et sa localisation.

Le bien peut être acheté dans le neuf ou dans l’ancien avec rénovation (réparation, réhabilitation, transformation en logement) si les travaux représentent 25 % du montant total de l'opération.

Des contraintes existent également pour le choix du futur locataire et la location. En effet, le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal de l’investisseur et ses revenus sont plafonnés. De plus, le logement doit être loué nu en habitation principale pour une durée minimale de 6 ans et le loyer doit respecter des plafonds.

Enfin, la base de calcul de la réduction d'impôt du dispositif Pinel est plafonnée à 300 000 € ou à 5 500 € le mètre carré et concerne deux biens au maximum. Le taux de réduction d’impôts applicable sur la base est de 12, 18 et 21 % en fonction de la durée de location respectivement de 6, 9 ou 12 ans.

Le cumul du déficit foncier et de la réduction Pinel

Dans le cadre d’un investissement immobilier, les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance, les dépenses d'entretien et de réparation sont déductibles des revenus fonciers. Lorsque le montant des charges est supérieur au revenu foncier, il y a alors un déficit foncier.

Un certain nombre de conditions sont nécessaires pour pouvoir déduire le déficit foncier de ses revenus :

  • Le bien est loué à usage d’habitation ;
  • Le propriétaire doit opter pour le régime réel d’imposition ;
  • La location doit durer jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant le déficit foncier.

Dans ce cadre, un montant maximum de 10 700 €, voire de 15 300 € dans certains cas, pourra être déduit chaque année. De plus, le déficit foncier peut être reporté pendant six ans sur l’ensemble des revenus et dix ans pour les revenus fonciers.

Le « Pinel optimisé au déficit foncier » ne concerne que les biens anciens à réhabiliter dont le coût total travaux inclus dépasse les plafonds du dispositif Pinel.

Grâce au surplus des travaux qui dépasse les plafonds Pinel, il est ainsi possible de créer un déficit foncier. Ce dernier peut atteindre jusqu'à 62,2% dudit surplus si le contribuable est soumis à une tranche marginale d'imposition supérieure à 30 %.