Du dispositif Pinel au loueur en meublé pour optimiser sa fiscalité

À l’issue de l’engagement de location lié au dispositif Pinel, vous pouvez louer le bien en meublé (LMNP) afin d’optimiser votre fiscalité. Notre agence immobilière de Saint-Malo va vous donner tous les détails.

Le dispositif Pinel pendant la durée de l’engagement de location

Lorsque vous achetez un bien dans le cadre du dispositif Pinel, vous êtes tenu de le louer à des conditions avantageuses pour le locataire pendant une certaine durée (6, 9 ou 12 ans).

Afin d’optimiser votre fiscalité ultérieure grâce au LMNP, il y a deux conditions initiales :

  • Le prix du bien acquis doit dépasser le plafond Pinel (300 000 € ou 5 500 € le m2) ;
  • Le prix du bien doit inclure des travaux (25 % minimum du prix pour le dispositif Pinel ancien).

Vous pouvez bénéficier de deux avantages lors de la première phase de l’investissement :

  • La réduction d’impôt du dispositif Pinel au taux lié à la durée de l’engagement de location dans la limite de 300 000 € d’investissement (ou 5 500 € le m2) ;
  • La création d’un déficit foncier imputable sur vos revenus à hauteur de 10 700 € l’année des travaux. Le solde éventuel est imputable sur les loyers pendant 10 ans.

Au terme de cette période, vous avez la possibilité de vendre votre bien ou de le louer nu ou meublé.

La défiscalisation des revenus locatifs après la période Pinel

Dans le cas où vous opteriez pour la location nue, les loyers perçus seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Après déduction des charges autorisées, le revenu foncier sera ajouté à vos autres revenus et imposé à votre taux marginal d’imposition auxquels s’ajouteront les prélèvements sociaux.

Si vous êtes imposé dans le cadre du régime micro-foncier, les charges déductibles seront forfaitaires et égales à 30 % des loyers perçus annuellement.

En optant pour la location meublée (LMNP), vous serez imposé aux BIC au régime réel ou au micro-BIC qui s’avère être plus intéressant fiscalement que le micro-foncier. En effet, les micro-BIC permettent de déduire des loyers perçus un abattement pour charge de 50 % de leur montant qui est en général plus élevé que pour une location nue.

Mais la solution avantageuse pour optimiser votre fiscalité est d’opter pour le régime réel des BIC, ce qui est possible quel que soit le montant des loyers perçus annuellement. Dans ce cas, vous pouvez déduire la plupart des charges et amortir le bien et le mobilier.

Très souvent, l’amortissement permet d’effacer complètement les revenus locatifs et donc de ne pas payer de supplément d’impôts sur la période considérée. Vous ne pouvez en revanche pas créer de déficit mais le surplus peut être déduit pendant 10 ans.

Ainsi, vous avez la possibilité de conserver cet investissement dans votre patrimoine et de percevoir un complément de revenu non fiscalisé et éventuellement de le transmettre à vos héritiers.

 

Vous souhaitez louer un bien immobilier à Saint-Malo ou ses alentours ? Contactez-nous afin que nous puissions vous aider à optimiser votre fiscalité.