Comment calculer la valeur locative d’un local commercial ?

Avant de louer un local commercial à Saint-Malo, le propriétaire doit déterminer le loyer qui est fixé librement. Pour louer rapidement et au juste prix, il faut effectuer une bonne estimation de la valeur locative du bien.

Comment est fixé le loyer d’un local commercial ?

La détermination du loyer d’un local commercial est du seul ressort du bailleur. Il n’y a aucune obligation légale en cette matière, le prix est fixé librement par le propriétaire.

Le loyer est en règle générale fixé définitivement pour la signature du bail ainsi que les différentes clauses du bail à la suite d’une négociation entre les parties.

La loi du 11 décembre 2001 du Code de commerce précise que les loyers des locaux commerciaux sont fixés selon la valeur locative du bien selon plusieurs critères.

Le type de commerce joue un rôle dans la détermination de la valeur locative du local. Ainsi, le loyer d’un local assorti d’un bail tous commerces est souvent plus élevé que celui d’un bien loué avec un bail imposant une activité particulière.

Les points essentiels à prendre en compte pour l’établissement du montant du loyer sont les suivants :

  • L’emplacement est le point le plus important pour un commerce. Un local commercial dans une rue commerçante d’une grande agglomération aura un loyer plus élevé qu’un local excentré ;
  • Les caractéristiques du local incluant la surface de vitrine, la surface du local, l’état général, l’agencement, les annexes (réserve, garage, terrasse, appartement, etc.), les équipements, etc. ;
  • Les clauses du bail commercial et notamment la répartition des charges entre bailleur et locataire influent sur le loyer car moins celui-ci est contraignant, plus le loyer peut être élevé ;
  • Le « pas-de-porte » est en général inversement proportionnel au loyer i.e. plus il est élevé moins le loyer l’est.

La méthode de la valeur locative d’un local professionnel (VLP)

Il existe une méthode empirique, la valeur locative d’un local professionnel (VLP), qui permet de déterminer le montant du loyer « standard » pour un local qui peut ensuite servir de base de fixation du loyer. Le montant ainsi déterminé est une base de réflexion et n’est généralement pas utilisé tel quel.

La VLP est fixée en prenant en compte trois données qui seront ensuite multipliées entre elles pour établir un loyer en première estimation.

Il s’agit de la surface pondérée arrondie au m² inférieur, du tarif au m² selon le type de commerce (commerce, restaurant, hôtel, etc.) et de l’emplacement.

Ces données peuvent généralement se trouver à la mairie de la commune où se trouve le local commercial.

De plus cette estimation peut être pondérée par le ratio loyer/chiffre d’affaires selon le type d’activité :

  • 4 à 5 % pour une boulangerie ;
  • 8 à 9 % pour un commerce ;
  • 10 à 20 % pour un hôtel.

Cette méthode permet d’obtenir une base de travail correspondant aux loyers « moyens » pratiqués dans la commune voire dans le quartier où celui-ci est situé.

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